Per poter correttamente procedere alla individuazione dei limiti della responsabilità dell’amministratore di condominio è preliminarmente opportuno delineare il concetto stesso di condominio. La risposta a tale domanda risente, all’attualità, del progetto di riforma presente in Parlamento, delle Direttive CEE che vanno nel senso di liberalizzare quanto più è possibile tutte le attività,  nonché delle varie tendenze regionalistiche secondo i principi di riforma del Titolo V della Costituzione. Insomma, di problemi da risolvere ve ne sono veramente molti.

Pertanto, è necessario, per giungere ad una legge di riforma che possa avere il carattere della sufficienza: chiarire quanto più possibile i rapporti del contesto sociale “condominio”.

Ogni qualvolta ci avviciniamo ad un qualsiasi problema, considerare con attenzione le esperienze precedenti è molto utile. Per tale motivo ricordo brevemente i tre momenti a cui si è soliti   fare ricorso per individuare le disposizioni normative relative all’argomento:

- il Codice Civile del 1865 dove non era presente alcun capo dedicato al condominio, ciò nonostante, nel Libro II, Titolo III, Capo II, dedicato alla disciplina delle servitù prediali (dei muri, edifizi e fossi comuni) vi erano alcuni articoli che si riferivano ai diritti sulle parti strutturali di un caseggiato. Gli articoli di maggior rilievo per il nascente fenomeno del condominio erano tre:

1)      l’art. 562 enunciava le parti solitamente a servizio dei piani o porzioni di piano;

2)      l’art. 563 disciplinava il rifacimento dei tetti e dei lastrici solari;

3)      l’art. 564 disciplinava la soprelevazione.

Quanto appena enunciato, dimostra la completa assenza di norme che disciplinassero i poteri deliberativi (l’assemblea e le sue maggioranze) e i poteri-doveri di un organo esecutivo (l’amministrazione). Proprio in conseguenza di un vuoto normativo, così vistoso, per la regolamentazione dei rapporti giuridici negli edifici era necessario il consenso unanime dei proprietari per decidere qualsiasi questione comune. Quando essi non raggiungevano accordi unanimi diveniva necessario il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

L’unanimità dei consensi rendeva impossibile qualsiasi decisione amministrativa; pertanto il primo passo fu l’autoregolamentazione: i proprietari originari degli stabili, prima di iniziare l’alienazione delle singole unità, predisponevano dei regolamenti che disciplinassero l’amministrazione dello stabile. In altri termini nascevano dei veri e propri regolamenti contrattuali, richiamati in tutti gli atti di acquisto, la cui pubblicità si otteneva attraverso la loro registrazione presso gli Uffici competenti.

Il secondo passo fu l’evoluzione del primo: i regolamenti contrattuali si diffusero a macchia d’olio e assunsero, sempre di più un contenuto uniforme, quasi alla stregua di un processo di standardizzazione negoziale.

Il passo successivo (il terzo), fu il naturale epilogo evolutivo: il legislatore regolamenta una materia di vasta portata sociale resa ormai standard in virtù di un processo storico di diffusione negoziale. Pertanto, nel 1934 nacque la prima legge sul condominio (R.D. n° 56 del 15 gennaio 1934, convertito in Legge il 10 gennaio 1935, n° 8 ) intitolata “disciplina dei rapporti di condominio sulle case” dove si evidenziava quel nesso reciproco tra comunione e condominio negli edifici di cui si tratterà in seguito.

In merito al contenuto di questa legge, sembrerebbe quasi un paradosso notare come venivano previste situazioni di fatto che nel nostro attuale ordinamento sono state frutto di una lunga ed estenuante evoluzione giurisprudenziale. Difatti, l’art. 5 della Legge n° 8/35 enunciava il principio della separazione cioè di quello che oggi denominiamo condominio parziale. Erano vieppiù enunciati principi poi richiamati dalla recente normativa civilistica come il pari uso dei partecipanti alla comunione (art. 10 della Legge n° 8/1935 oggi richiamato all’art. 1102 c.c.) e i principi di ripartizione delle spese. Inoltre, la legge espressamente citava gli “organi” delle parti comuni dello stabile: l’assemblea, l’amministratore e un consiglio avente non solo una funzione consultiva e di controllo dell’operato dell’amministratore ma anche la funzione di dirimere e conciliare vertenze tra condomini. Infine, veniva disciplinato l’elemento originario di tutta la legge, cioè il regolamento di condominio sia nel suo contenuto che nel procedimento assembleare di approvazione.

Un’attenta analisi del contenuto della prima legge sul condominio dimostra come il legislatore degli anni ’30 sia stato alquanto completo e a tratti premonitore; alcuni giudizi critici della dottrina ritengono questa legge, in alcuni punti, assai più completa dell’attuale.

Questo breve ricordo, ci permette di affrontare il lavoro in termini nuovi. Orbene, fatto tesoro dei vecchi insegnamenti, avviciniamoci alla riforma con la mente sgombra da preconcetti, cioè suggerisco cominciamo da zero, perché se è vero, come è vero, che la morale si adegua ai tempi e che le leggi sono il frutto delle necessità dei bisogni e degli interessi di una popolazione, un intero settore così grande di relazioni,  di rapporti  e direi anche  di interessi economici, non può e non deve soffrire gli spazi angusti in cui l’attuale legislazione lo relega.  Si pensi solamente al principio della certezza del diritto, malamente attuato in presenza di un processo pluriennale come quello attuale, ed alla economicità dei costi per l’intero Paese che deriverebbe da una maggiore certezza normativa. Da ciò l’intervento urgente non solo per  gli addetti ai lavori, ma per una legge  completa in tutte le sue sfaccettature che si ponga anche come insegnamento alle giovani generazioni.  Oggi in nessuna scuola si  insegna il diritto condominiale, mentre si continua ad insegnare diritto canonico o ecclesiastico, mettersi al passo con i tempi non è più una scelta ma una necessità pena la perdita di potere economico e lo stare al passo con gli altri Paesi europei.

Veniamo adesso alla prima grande scelta che il nostro legislatore dovrà fare e cioè definire una volta e per tutte:  che cosa è un condominio.

Il condominio, come tutti sanno, si costituisce attraverso una comunione incidentale, anche se non mancano “atti dichiarativi” del condominio con assemblee dei condòmini che ne sanciscono la “nascita” da un punto di vista meramente formale.

Sotto l’aspetto del diritto comparato, molti paesi appartenenti alla Comunità Europea hanno optato per una scelta ben definita, attribuendo al condominio la personalità giuridica (es. Francia e Germania) e, di conseguenza hanno regolamentato la professione d’amministratore di condominio sulla falsariga dell’amministratore di società.

L’attribuzione di una personalità giuridica al condominio, significa conferire allo stesso una vita completamente autonoma e indipendente dai suoi singoli partecipanti e la fondamentale attribuzione dell’autonomia patrimoniale. Nel nostro Paese, il legislatore non ha assunto nessuna posizione al riguardo, lasciando il campo alle definizioni giuridiche alla dottrina e alla giurisprudenza, conseguentemente, mancando anche nella necessaria regolamentazione della professione d’amministratore di condominio.

In questo vuoto alcuni studiosi, anche sulla base della sentenza n° 12304 del 14 dicembre 1993  della Suprema Corte, che in materia di rappresentanza ha sancito che: “ il condominio non è soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino” (omissis), hanno identificato il Condominio come un Ente di gestione. Sul punto non mancano altri indirizzi.

Un esempio ci è dato da una recente pronuncia della Cassazione (Cass. Civile II Sez. Sent. n° 6906 del 21.05.2001), che nel dirimere una questione di rappresentanza processuale ha affermato che il condominio negli edifici è privo di soggettività giuridica, ancora imperfetta, e di autonomia patrimoniale, sia pur limitata, sicché l’elemento che unifica la compagine dei proprietari delle singole unità immobiliari, all’esterno, è costituito esclusivamente dalla loro comune rappresentanza, anche in giudizio, che compete all’amministratore (omissis). Da tale massima assurgono concetti alquanto spuri come la soggettività giuridica che è prima dichiarata come inesistente (privo) e poi come imperfetta mentre l’autonomia patrimoniale è definita limitata. In queste definizioni si notano fattori evolutivi, quasi a dimostrazione dei cambiamenti che dovranno necessariamente sopravvenire in futuro.

L’ultima massima giurisprudenziale citata conferisce all’amministratore la funzione di elemento di unificazione della compagine condominiale nei rapporti con i terzi e con l’esterno; ciò nonostante il legislatore non interviene per conferire, se non al condominio negli edifici, almeno all’amministratore una definizione giuridica chiara, netta e più moderna. In verità, se da un lato ci troviamo di fronte alla mancata attribuzione della personalità giuridica (al condominio), dall’altro, non c’è dubbio che la tendenza del nostro legislatore è di riconoscere al condominio e –soprattutto- al suo amministratore sempre maggiori responsabilità. Una palese manifestazione di tale tendenza è stata quella del legislatore fiscale che ha qualificato il condominio come sostituto d’imposta, obbligandolo alla presentazione annuale della dichiarazione dei redditi dei sostituti d’imposta (modello 770) e nello stesso tempo ha sancito l’obbligo per l’amministratore di effettuare la comunicazione annuale dei dati dei fornitori all’Anagrafe Tributaria (all’origine denominato “quadro SW” e solo nel 2001 denominato, più giustamente “quadro AC”, allegato alla dichiarazione dei redditi dell’amministratore; AC sta per Amministratore di Condominio).

Quindi, dal punto di vista delle responsabilità e delle relative sanzioni, dopo la normativa tecnica contenuta nella legislazione speciale (che per la maggior parte recepisce le direttive europee) disciplinante molteplici settori (ad esempio, la sicurezza degli impianti e dei luoghi di lavoro, l’inquinamento, il piano energetico nazionale, le barriere architettoniche, ecc.), anche l’Amministrazione Finanziaria ha ritenuto opportuno chiamare in causa il condominio ed il suo legale rappresentante, sancendo obblighi, individuando le responsabilità e sancendo le opportune sanzioni per gli inadempimenti.

Quindi, possiamo affermare che, dal punto di vista della natura giuridica, il condominio non è né una persona fisica né una persona giuridica e che  la giurisprudenza sembra ritenere che esso sia un ente di gestione, mentre altri affermano l’esistenza di una personalità giuridica non unitaria ma collettiva (Branca) fino a giungere a chi (ad es. il Salis) sostiene l’inesistenza di un ente di gestione in cui tutti i condòmini rimangono persone distinte. Il prof. Terzago nel suo manuale più concretamente individua il condominio nella connessione necessaria tra i beni comuni talvolta definiti accessori e le singole proprietà facendo discendere questa sua convinzione  dalla stessa interpretazione di cui all’art. 1117 c.c. e poi dall’istituto della proprietà superficiaria.

Dopo queste brevi premesse è necessario ora  definire con chiarezza il condominio in che cosa consiste cercando di conferirgli il carattere di un istituto stabile e per quanto più possibile omnicomprensivo. Tutte le manifestazioni attuali: condomini orizzontali, supercondominio, ecc. vanno visti come le possibili sfaccettature di un unico istituto omnicomprensivo quello del CONDOMINIO. Superando la tesi di coloro i quali considerano il condominio un ente di gestione e quindi definiscono l’amministratore un vero e proprio organo, distinguendo le funzioni amministrative in senso lato o esecutive (esecuzione delle delibere assembleari) dalle funzioni amministrative in senso stretto (tutte le altre). Chi invece come me che considera l’amministratore un mandatario con rappresentanza (negando una soggettività giuridica del condominio) parla d’esercizio di diritti e di adempimenti di doveri.

Il primo limite dell’agire dell’amministratore è dato dal conferimento di un mandato limitato alle parti ed agli impianti comuni.

In tale ottica il condominio è una particolare forma di comunione forzosa ed agisce per il tramite del suo legale rappresentante per ciò che riguarda le parti e gli impianti comuni. È quindi l’amministratore  agisce in nome e per conto del condominio come un “mandatario senza interferenze nei diritti dominicali autonomi, individualmente spettanti a ciascun condomino”

Secondo questa visione l’amministratore sarebbe un mandatario con rappresentanza ex art. 1131 c.c. Tale rappresentanza, per la natura giuridica stessa del condominio, non è generica come quella prevista per gli amministratori delle società commerciali, ma è limitata dalla legge. Non mancano, invero, anche elementi di diversità rispetto all’istituto classico del mandato con rappresentanza. Infatti, l’amministratore viene nominato dall’assemblea con delibera, cioè con un atto collettivo ed anche se non tutti i condomini lo hanno nominato, egli nell’esercizio delle sue funzioni, è tenuto a rappresentare indistintamente tutti i condomini. Secondo una parte della dottrina il rapporto di mandato amministratore-condominio sarebbe un rapporto giuridico sui generis proprio perché deriverebbe da un atto collettivo e, una volta accettato l’incarico, egli rappresenterebbe tutti i condomini ivi compresi coloro che non hanno votato o che hanno votato contro la sua nomina. Inoltre, l’amministratore ha funzioni, poteri, responsabilità e rappresentanza limitata dagli articoli del codice civile che lo riguardano (artt. 1130, 1131, 1133 c.c.).

Sul punto il legislatore è già stato più preciso. Infatti,  ha regolato il rapporto con puntualità e chiarezza, pensate al solo aspetto particolare di tale rapporto che consiste nell’attribuzione del potere al mandatario di agire anche contro i mandanti. Difatti, nell’esercizio delle potestà amministrative previste dalla legge e dal regolamento di condominio, l’amministratore può adire le vie legali per il rispetto di tutte le norme (vedi ad es. punto 1) e 4) dell’art. 1130 c.c.) e per l’escussione dei contributi spettante ai singoli partecipanti (vedi art. 63 disp. att. c.c.). Questi aspetti prefigurerebbero un rapporto di mandato che si allontana da quello ordinario, ma è pur vero che le caratteristiche peculiari sono tutte previste dalle norme del Codice Civile ivi compresi i poteri da esercitare contro il mandante. Da tutto quanto su detto è lecito definire l’amministratore un mandatario con rappresentanza che agisce in nome e per conto dei rappresentati.

Lapidaria è stata la sentenza di Cassazione n° 1286 del 12 febbraio 1997, che in uno ha definito il condominio e il suo legale rappresentante creando un intimo nesso tra diversi concetti. La massima della sentenza recita: L’amministratore di condominio — nel quale non è ravvisabile un ente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o compressione dell’autonomia individuale — configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi suindicati e realizzante una cooperazione, in regime di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto «sociale» della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, (omissis) degli articoli 1703 – 1730 c.c. per quanto applicabili alla fattispecie in esame in funzione dei su richiamati “tratti distintivi”.

Il nesso logico e concettuale contenuto dalla massima è immediato e lega alcuni concetti già analizzati nei precedenti paragrafi del presente manuale con altri che di seguito analizzeremo, in particolare:

1)      l’ente condominio) con i limiti in materia di autonomia giuridica e patrimoniale;

2)      l’amministrazione di condominio quale ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza;

3)      l’attività di gestione dell’amministratore tesa alla tutela degli interessi della collettività condominiale;

4)      l’applicabilità delle norme sul mandato al rapporto tra amministratore e singoli partecipanti al condominio.

Da quanto fin qui affermato si deduce l’importanza della profonda conoscenza del contratto di mandato. Questo ultimo è definito dall’art. 1703 c.c. come il contratto con il quale una parte (c.d. mandatario) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (c.d. mandante). Il mandante può conferire al mandatario anche il potere di rappresentanza, e in questo caso gli effetti degli atti posti in essere dal mandatario si producono direttamente nella sfera giuridica del mandante. Nel caso dell’amministratore di condominio è la legge stessa che attribuisce al mandatario la rappresentanza (art. 1131 c.c.) in maniera inderogabile (art. 1138 u.c. c.c.); in altri termini, né l’assemblea dei condomini può deliberare di non conferire il potere di rappresentanza né, tanto meno, l’amministratore può rinunciarvi all’atto dell’assunzione di un incarico.

Secondo limite sono non solo gli atti  previsti dall’art. 1130 o ad essi preordinati ma anche quelli di cui  all’art. 1133 c.c.

Di poi, è importante ricordare che, in forza dell’art. 1708 c.c. (contenuto del mandato), il mandatario può e deve compiere non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento: definizione generale di uno spazio di manovra che autorizza il mandatario al compimento di tutte le attività, annesse e connesse, finalizzate al conseguimento degli obiettivi primari.

Di maggiore interesse per l’amministratore di condominio è il disposto del 2° comma dell’art. 1718 c.c. che separa il “mandato generale” da quello “speciale”. In particolare, il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione a meno che non siano espressamente indicati. Tali responsabilità sorgono soprattutto quando il mandatario eccede i limiti del suo mandato (art. 1711 c.c.). Il compimento di un atto, da parte del mandatario, che esorbita dal mandato resta a carico di questo ultimo, se il mandante non lo ratifica successivamente.

Ad esempio, nel caso dell’amministratore di condominio, l’eccesso si potrebbe verificare nel caso in cui un amministratore esegua una delibera inficiata di nullità. In questo caso, si possono verificare due ipotesi:

a)      l’assemblea ratifica gli atti compiuti dall’amministratore;

la ratifica non interviene e quindi l’amministratore risponde in proprio degli atti compiuti

Altro aspetto che dobbiamo ricordare è la naturale onerosità del mandato. E’ l’art. 1709 c.c.  che presume oneroso il rapporto di mandato;

Ed ecco che ora possiamo cominciare a introdurre il primo elemento da tenere in debito conto nella identificazione del concetto di responsabilità. Infatti, l’onerosità del mandato ha una naturale ricaduta sulle sue responsabilità ed è proprio il 2° comma dell’art. 1710 c.c.  a stabilire  che la responsabilità per colpa deve essere valutata con minor rigore se il mandato viene conferito gratuitamente.

L’onerosità del mandato assume rilevanza anche quando il rapporto contrattuale si estingue per volontà del mandante. Difatti, l’art. 1725 c.c. stabilisce che in caso di revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare,  il mandante ha l’obbligo di  risarcire al mandatario i danni, se questo ultimo è revocato prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa di revoca.

Ritorniamo a quei casi in cui l’amministratore  assume decisioni che vanno riportate nell’alveo di quanto disposto dall’art. 1133 cc. In altri termini non si è d’accordo con chi ritiene che i provvedimenti dell’amministratore possono essere presi solo nell’ambito delle attribuzioni elencate dall’art. 1130 c.c., nel rispetto del regolamento di condominio e come integrazione di questo ultimo: ad esempio disciplinare l’uso dell’ascensore in ossequio alle norme tecniche di sicurezza o alle norme del regolamento di condominio rientrano rappresenta un caso di rispetto dell’obbligo previsto dal punto 2) dell’art. 1130 c.c. Infatti, nel condominio moderno e soprattutto nelle realtà più complesse (condomini complessi e supercondomini), la necessità d’applicazione dell’art. 1133 c.c. si fa più sempre pressante.

Volendo interpretare estensivamente il costrutto normativo del codice in materia di amministrazione del condominio, il potere dispositivo previsto dall’art. 1133 c.c. deve intendersi come aggiunto all’art. 1130 c.c. e non come mera ripetizione di funzioni già in questo ultimo articolo previste. In altri termini, non avrebbe senso la ripetizione del legislatore di una funzione meramente disciplinare nell’art. 1133 c.c. se tale funzione è gia prevista tra le sue attribuzioni.

I fautori dell’interpretazione restrittiva della norma in esame potrebbero solo obiettare che la previsione dell’art. 1133 c.c. sia solo in materia di opposizione ai provvedimenti presi dall’amministratore, senza estendere i suoi poteri oltre quelli previsti dall’art. 1130 c.c.

Difatti l’art. 1133 c.c. recita “I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini”.

Ora se si propende per questa tesi ritenendo che l’amm.re abbia una ben più ampia possibilità di prendere provvedimenti anche al di fuori dei poteri previsti dall’art. 1130, risulta logico che la sua responsabilità diventa più forte perché in mancanza del supporto normativo  non  vi sono elementi certi cui ricorrere per poter delineare se qual determinato atto è da considerarsi  esperito in esecuzione del mandato oppure no. Ciò che occorre ricordare è che anche se assunto in carenza di potere il singolo condomino non può ignorarlo perché ad egli è concesso di ricorrere all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall’art. 1137 c.c..

Caso diverso è quando sia accertata la colpa dell’amministratore; in questi casi, egli risponde dell’intero danno sofferto dal mandante, sempre che sia conseguenza diretta ed immediata del suo inadempimento. Invece, vi è responsabilità esclusiva dell’amministratore, con esclusione di quella del condominio, nel caso in cui il primo abbia agito del tutto al di fuori delle proprie attribuzioni e senza autorizzazione dell’assemblea. Affinché possa parlarsi di eccesso di mandato, il mandatario deve aver perseguito uno scopo diverso ed incompatibile con quello per cui gli è conferito mandato.

Di fronte ad un provvedimento adottato dall’amministratore, il condomino potrebbe ricorrere direttamente all’assemblea dei condomini, esprimendo il proprio dissenso motivato e chiedendo una deliberazione di assemblea che ne discuta in merito. Questa possibilità non pregiudica il diritto del medesimo condomino dissenziente a ricorrere all’autorità giudiziaria nel rispetto dei termini previsti dall’art. 1137 c.c. (trenta giorni dall’emanazione del provvedimento dell’amministratore).

Il rimedio dell’impugnazione offerto dall’art. 1137 c. c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali, e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza, riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle; pertanto, il provvedimento con cui l’amministratore del condominio, esorbitando dai suoi poteri, leda i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, in quanto affetto da radicale nullità, è impugnabile davanti all’autorità giudiziaria, con azione non soggetta ai termini di decadenza di cui agli art. 1133 e 1137 3° comma c. c. (Cass. civ., n° 3775 del 10 giugno 1981). Dello stesso tenore è la  Sentenza Cass. civ., n° 12851 del 29 novembre 1991.

L’elemento volontaristico: dolo e colpa.

Il fondamento della responsabilità civile dell’amministratore è da rinvenirsi, appunto, nell’art. 1710 c.c., in base al quale il mandatario deve eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ne segue una sua responsabilità contrattuale in caso di inadempimento dei doveri nascenti dal mandato stesso. Con riguardo all’elemento soggettivo, è sufficiente il configurarsi di colpa nell’esecuzione degli obblighi posti a suo carico perché si abbia responsabilità dell’amministratore di condominio, non essendo richiesto dunque il dolo, ossia l’agire con l’intenzione di cagionare un danno al condominio o a terzi. La colpa si ravvisa quando vi sia negligenza, imperizia o cattivo uso dei poteri di cui dispone l’amministratore, e nell’inadempimento di uno qualsiasi degli obblighi posti a suo carico dalla disciplina della materia, con conseguente obbligo a suo carico di risarcire i danni causati. Non incorre, invece, in responsabilità per colpa, quando il danno sia stato cagionato da caso fortuito o forza maggiore, non prevedibile o non evitabile. Non è configurabile responsabilità dell’amministratore anche nel caso in cui abbia agito secondo l’ordinaria prudenza e diligenza, rispettando le norme legislative o regolamentari. Ad es. se l’amministratore avanza in assemblea una proposta di lavori straordinari, i quali non sono approvati, è esclusa una sua responsabilità per danni subiti da un condomino o da un terzo.

La responsabilità dell’amministratore può dividersi in responsabilità contrattuale, quella verso i condomini, e responsabilità extracontrattuale quella verso i terzi.

Le fonti degli obblighi dell’amministratore possono essere molteplici, rinvenendosi innanzi tutto nelle norme codicistiche, poi vi sono ordinanze e regolamenti comunali, disposizioni di pubblica sicurezza, il regolamento condominiale e le delibere dell’assemblea di condominio.

Norma di generale applicazione è l’art. 1176 c.c., da cui deriva che, nonostante la gratuità dell’incarico, l’amministratore non è esonerato da responsabilità per ignoranza delle norme tecniche e giuridiche che trovano applicazione in questo ambito. In tal evenienza, egli risponde, però, solo per dolo o colpa grave, ai sensi dell’art. 2236 c.c., come nel caso in cui il danno deriva da una sua omissione. Perché si escluda la colpa grave, l’amministratore deve aver predisposto tutte le cautele e mezzi ritenuti necessari ad evitare il verificarsi di danni. L’amministratore inoltre è tenuto a non eseguire una delibera assembleare illecita, con cui ad es. si stabilisce di non applicare una norma di legge, perché in tal caso essa non è vincolante per l’amministratore.

Inoltre, questo ultimo incorre in responsabilità anche nel caso di mancata tempestiva informazione di una delibera assembleare che abbia diretta incidenza sul patrimonio del singolo condomino.

La responsabilità civile dell’amministratore che abbia agito in nome e per conto del condominio, nei limiti delle proprie attribuzioni, o in esecuzioni di delibere assembleari, è riconducibile a quella prevista in tema di rappresentanza. Ad esempio: se questi non adempie ad un’obbligazione, l’azione del terzo potrà rivolgersi sia contro l’amministratore sia contro i singoli condomini, essendo ognuno di essi obbligato in via solidale. Il condomino che abbia pagato può, poi, rivolgersi in via di regresso sia verso l’amministratore, sia verso i singoli condomini, dovendo la somma da lui versata per l’intero ripartirsi tra costoro secondo le tabelle millesimali.

Lo stesso dicasi per i danni cagionati dall’amministratore con un suo atto illecito. In tal caso entra in gioco la responsabilità extracontrattuale, ex art. 2043 c.c.; bisogna distinguere due eventualità: nella prima, per i danni arrecati a terzi da un comportamento dell’amministratore non rientrante negli obblighi suoi propri o che travalichino i limiti delle sue attribuzioni, egli è personalmente ed esclusivamente responsabile; mentre per i danni sofferti da terzi in conseguenza di atti che siano esecuzione di compiti rientranti nei suoi doveri oppure nell’esecuzione di delibere assembleari, allora la responsabilità è stata configurata dalla giurisprudenza in capo al condominio.

Comunque ed in ogni caso la responsabilità dell’amministratore verso i condomini per i danni loro arrecati dal suo atto illecito, può essere esclusa da delibera assembleare che deve essere approvata all’unanimità. Essa è come se fosse posta a ratifica del suo operato e come tale con il suo velo copre l’operato dell’amministratore e diventa una vera e propria dichiarazione di assunzione di responsabilità. Come tale, essa per essere valida deve essere presa all’unanimità. Infatti, trattandosi di responsabilità pro quota da ripartirsi in capo a tutti i condomini, ognuno di questi ultimi deve necessariamente far proprio l’operato dell’amministratore.

La giurisprudenza ha sostenuto l’applicabilità dell’art. 2051 c.c. in materia condominiale, riguardante la responsabilità per danni arrecati dalle cose in custodia (Cass. Civ.  sent. n. 859 del 11 febbraio 1981), precisandosi che custode della cosa è chi ne ha la materiale disponibilità. Per quanto concerne il condominio, deve ritenersi che l’amministratore ne abbia la custodia per conto del primo. Ma essendo la custodia di spettanza del condominio, una responsabilità aquiliana verrebbe a configurarsi proprio a carico di questo ultimo. È interessante a questo punto analizzare alcuni casi pratici che la giurisprudenza si è trovata ad affrontare, la cui risoluzione può aiutare a comprendere le sfere di responsabilità del condominio e dell’amministratore.

Innanzitutto in caso di occlusione di fognature, è stata affermata la responsabilità del condominio per i danni cagionati dalla fognatura condominiale all’appartamento di un condomino. Analogamente si sostiene per danni subiti da terzi. Lo stesso convincimento da parte della giurisprudenza si rinviene per un’ipotesi piuttosto frequente, ossia quella dei danni che l’appartamento di un condomino viene a subire a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di copertura (Cass. 18 gennaio 1979, n. 359), o ancora per l’infortunio di una persona caduta dalle scale dello stabile per cattivo funzionamento della luce (Cass. 16 ottobre 1969, n. 3376). Seguendo tale indirizzo giurisprudenziale, può affermarsi che non si configuri un’autonoma e personale responsabilità dell’amministratore, poiché questo ultimo non assume in proprio la custodia dei beni comuni.

Al contrario, è stata affermata la responsabilità personale dell’amministratore nel caso in cui egli non abbia dato esecuzione ad una delibera assembleare che disponga l’effettuazione di lavori e riparazioni necessarie del bene comune (Cass. 14 giugno 1976, n. 2219). Ciò non contrasta col principio in precedenza affermato, poiché in tale situazione l’amministratore si rende inadempiente ad un obbligo che inerisce specificamente all’esercizio delle sue funzioni.

Non si configura responsabilità dell’amministratore nel caso di atti arbitrari o abusivi compiuti da singoli condomini sulle cose comuni, non rientrando tra i propri doveri anche quello di vigilanza o di impedire che i singoli condomini violino norme di legge. Così ad es. non è responsabile di un furto subito ad opera di ladri entrati nell’abitazione attraverso un’impalcatura installata lungo la facciata dell’edificio condominiale[1]. Allo stesso modo non vi è responsabilità dell’amministratore quando dei condomini abitino appartamenti condominiali in mancanza della licenza di abitabilità.

Per i danni arrecati a terzi che siano diretta conseguenza dell’operato dell’amministratore, il condominio risponde in via principale, con possibilità di rivalersi nei confronti dell’amministratore (Cass. 1981, n. 850). Così nel caso in cui l’amministratore non provvede a dare esecuzione ad una delibera che aveva disposto la riparazione del tetto, il proprietario dell’autovettura danneggiata potrà ottenere il risarcimento dei danni dal condominio, il quale a sua volta potrà agire in rivalsa contro l’amministratore.

L’amministratore, nel rispetto dei suoi obblighi di diligenza, ha la facoltà di non eseguire delibere assembleari di cui preveda una modifica o revoca o che siano del tutto nulle e deve attendere il decorso del termine ai fini dell’impugnativa quando la delibera sia stata adottata in seguito a forti contrasti tra i condomini.

Come abbiamo visto, gli obblighi che discendono dal mandato sono per l’amministratore in via generale quelli di svolgere correttamente le sue funzioni, rispondendo in caso contrario per responsabilità contrattuale nei confronti del condominio.

In particolare egli è tenuto alla manutenzione e gestione dei beni comuni (art. 1130, 1° comma, n. 2, c.c.). Nello svolgimento di tali compiti egli deve attenersi al rispetto delle norme di legge ed al regolamento di condominio. È data ai condomini la possibilità di scegliere l’uso dei beni comuni, semprechè non se ne alteri la destinazione e non si impedisca agli altri condomini un pari uso conforme al loro diritto (art. 1102 c.c.). Inoltre, all’obbligo di gestione ordinaria si aggiunge per l’amministratore quello di intervenire per lavori urgenti e indispensabili alla salvaguardia dei beni comuni o alla sicurezza e incolumità dei condomini o di terzi.

È stata ravvisata in giurisprudenza una situazione di urgenza, cui l’amministratore deve porre rimedio per evitare danni ulteriori ai condomini, nel caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di copertura. In mancanza è configurabile la responsabilità dell’amministratore, da far valere con un’azione di responsabilità per danno, promossa dal condominio. I terzi che abbiano subito danni dalla violazione di tali obblighi possono proporre azione risarcitoria ex art. 2043 c.c. direttamente nei confronti dell’amministratore.

Il condominio da parte sua deve dotare l’amministratore dei mezzi necessari all’espletamento dell’incarico e all’adempimento delle obbligazioni contratte (artt. 1719 c.c., 1130 n. 3 c.c.). L’amministratore risponde inoltre per l’omesso versamento dei contributi previdenziali a carico del condominio, il quale può proporre azione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale all’obbligo di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia (Cass. 27 maggio 1982, n. 3233).

A questo punto della disamina, possiamo concludere con l’affermare che il condominio ed in ultima soluzione i condomini sono responsabili per l’attività espletata dall’amministratore che ha arrecato danni nei casi di negligenza, cattivo uso o inadempimenti vari. La rilevanza di tali violazioni ha però importanza solo nei rapporti tra l’amministratore ed il condominio. Infatti, verso i terzi i condomini stessi restano responsabili per l’opera compiuta dall’amministratore, responsabilità che si cumula con quella extracontrattuale dell’amministratore stesso. Il quale risponderà nei confronti del terzo anche in caso di colpa lievissima. Chiaramente, ciò avverrà in tutti i casi in cui il fatto lesivo dell’amministratore è in rapporto di occasionalità necessaria con l’espletamento delle sue funzioni.

La responsabilità penale

L’amministratore è suscettibile di incorrere anche in responsabilità penale, quando commetta reati nell’esercizio delle sue funzioni. Dati i molteplici obblighi cui egli è tenuto, in caso di inadempimento troverà applicazione l’art. 40 2° comma c.p. che disciplina il reato omissivo, il quale prevede che: “Non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”. In questi casi, la giurisprudenza ha precisato che la fonte dell’obbligo può provenire da un ramo qualsiasi del diritto, quindi anche da quello privato. E’ chiaro quindi che per esservi reato, vi deve essere un obbligo giuridico di attivarsi in un dato senso per prevenire eventi dannosi.

L’amministratore può incorrere in responsabilità penale, come ogni altro cittadino ad es. quando commetta reati comuni nei confronti dei condomini, quali l’ingiuria (art. 594 c.p.) o la diffamazione (art. 595 c.p.). Quest’ultimo reato può essere commesso dall’amministratore mediante affissione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, contenente la comunicazione della denuncia di un condomino da parte dell’amministratore stesso (Cass. Pen. 8 giugno 1973, n. 4562).

Altri reati comuni ravvisati a carico dell’amministratore sono stati la violazione di domicilio, ad es. quando l’amministratore si introduca nell’appartamento di un condomino contro la sua volontà per effettuare delle verifiche autorizzate da delibera. Infatti, in caso di resistenza del condomino l’amministratore dovrebbe adire l’autorità giudiziaria, o ancora l’appropriazione indebita di somme di spettanza del condominio, contemplata dall’art. 646 c.p.. L’amministratore può addirittura essere imputato di omicidio colposo o lesioni colpose a danno di condomini o di terzi quando siano derivate dall’omissione di misure di sicurezza degli impianti elettrici condominiali o da mancata effettuazione di lavori urgenti sulle parti comuni del condominio.

Vi sono poi delle fattispecie di reato in un certo senso tipiche, dato che sono configurabili per lo più proprio a carico dell’amministratore in quanto specificamente connesse alle mansioni cui questi è tenuto. In tali casi i reati commessi sono definiti propri, nel senso che possono essere commessi solo da chi riveste la qualifica di amministratore di condominio. Sul punto è opportuno precisare che la dottrina penale nel dover necessariamente ricercare pur sempre la figura dell’amministratore ha ritento responsabili, sia i cd. amministratori di fatto, sia i mandatari o i custodi, nei casi in cui non vi era la nomina esplicita dell’amministratore.

Innanzitutto, l’amministratore è stato riconosciuto responsabile in base all’art. 677 c.p. per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria, indispensabili al fine di scongiurare pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio. La responsabilità dell’amministratore sussiste tuttavia solo per i lavori necessari alla manutenzione ordinaria, mentre per quella straordinaria egli ha il dovere di intervenire solo per le opere urgenti e improrogabili (Cass. Pen. 16 maggio 1960).  Analogamente accade per gli intonaci pericolanti dell’edificio. La norma penale prevede che, anche un soggetto diverso dal proprietario può essere obbligato alla manutenzione o riparazione dell’edificio. Quindi, in un condominio in cui sia stato qualificato responsabile l’amministratore, grava su costui l’obbligo giuridico di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, cui egli sia tenuto a conservare in buono stato. In tale evenienza, vi è responsabilità del proprietario di tipo solo sussidiario, quando l’amministratore non possa adempiere ai propri obblighi per cause non riconducibili alla sua volontà. Obbligo autonomo del proprietario si ravvisa nel momento in cui per fattori imprevedibili l’amministratore non sia in grado di attivarsi per evitare il pericolo di rovina già manifestatosi. Esauriente appare la spiegazione fornita sul punto dalla Cassazione, la quale ha affermato che l’amministratore di un condominio, il quale agisca per conto dello stesso oppure per conto di un singolo proprietario, è titolare dei poteri relativi alla gestione e conservazione della cosa comune e dei servizi comuni, comprendendosi in tale accezione anche l’obbligo di attivarsi al fine di eliminare situazioni di pericolo che possano comportare una violazione dell’obbligo giuridico del neminem laedere.

L’art. 650 c.p. punisce con l’arresto fino a tre mesi chi non ottempera ad un provvedimento legalmente dato dall’autorità per ragioni di giustizia, sicurezza pubblica ordine pubblico o igiene. La norma pur non essendo specifica, può trovare applicazione anche nei confronti dell’amministratore, quando gli sia stato ordinato di eseguire opere sulle parti comuni dell’edificio con caratteristiche rientranti nella disposizione. Così avviene per l’inadempimento di un ordine dell’Autorità notificatogli, che gli impone di ridurre la rumorosità dell’impianto di riscaldamento.

L ’amministratore è responsabile anche dell’uso di combustibili proibiti in via esclusiva.

Sussiste responsabilità penale dell’amministratore nel caso di violazione della legge 13 luglio 1966, n. 615, relativa all’inquinamento atmosferico, la quale impone l’obbligo di denunziare al Comando dei VV.FF. l’installazione di un nuovo impianto termico di potenza superiore alle 30.000 kcal/H o la trasformazione o l’ampliamento di un impianto preesistente. La Corte di Cassazione al proposito ha precisato che ricadono sull’amministratore tutti gli oneri amministrativi riguardanti servizi comuni, compresi quelli relativi al servizio di riscaldamento centrale (Sent. n° 4420 del 10 luglio 1980).

L’amministratore è responsabile anche in caso di mancata richiesta del certificato provvisorio antincendio e della domanda di rinnovo del certificato di prevenzione incendi.

Inoltre, la Corte di legittimità ha espresso l’avviso di configurare penalmente responsabile l’amministratore colpevole di aver omesso gli obblighi assicurativi e contributivi per il personale alle dipendenze del condominio (Cass. Pen., Sent. n. 3027 del 18 marzo 1975).

È prevista ammenda a carico dell’amministratore anche nel caso in cui abbia assunto un portiere non iscritto negli appositi registri comunali. L’amministratore è tenuto a versare i contributi previdenziali per tutto il personale dipendente assunto. Per quest’ultimo illecito, come per tutti quelli per i quali è prevista l’irrogazione di ammende, è intervenuta la legge 1981 n. 689, di riforma del sistema penale, la quale ha convertito gli illeciti penali puniti con ammenda o multa in amministrativi, con conseguente pagamento solo di una somma di danaro in via liberatoria.

L’art. 37 della stessa legge ha lasciato in vita l’ipotesi reato per le omissioni di registrazioni o denunce obbligatorie o falsità nelle stesse.

Infine, la Legge n. 689 all’art. 126 nell’ottica di mitigare le pene per le violazioni minime, ha previsto la possibilità di definire buona parte di queste fattispecie attraverso l’istituto dell’oblazione qualora si è in presenza di contravvenzioni ed anche per le violazioni penali punibili alternativamente con la pena dell’arresto o dell’ammenda.

In questa sede è opportuno rilevare che il condominio, quando è anche datore di lavoro (es. nei rapporti di portierato) deve garantire la sicurezza del luogo di lavoro anche rispetto alle esposizioni pericolose ai campi elettromagnetici (art. 2087 del codice civile).

Il risarcimento del danno e gli artt. 2050 e 2043 del c.c.

L’obbligo giuridico di risarcire il danno prodotto per lo svolgimento di un’attività pericolosa, per sua natura o per la natura dei mezzi adoperati, è posto dall’art. 2050 del codice civile a carico dell’esercente l’attività pericolosa il quale deve provare e dimostrare, per scagionarsi dalla responsabilità, di aver adottato tutte le misure idonee ad evitare il danno. Ai fini della responsabilità sancita dall’art. 2050 del codice civile debbono essere ritenute pericolose oltre alle attività previste dall’art. 46 del T.U. delle leggi di pubblica sicurezza e alle attività prese in considerazione per la prevenzione degli infortuni o per la tutela della incolumità pubblica, anche tutte quelle altre che, pur non specificate o disciplinate, abbiano tuttavia una pericolosità intrinseca o comunque dipendente dalle modalità di esercizio o dai mezzi di lavoro o macchinari impegnati. Costituiscono, pertanto, attività pericolose tutte quelle che comportano rilevante possibilità del verificarsi di danni per loro natura o per le caratteristiche dei mezzi usati non solo nel caso di danno come conseguenza di un’azione, ma anche in caso di danno derivante da omissione di cautele (Cassazione 87/8304 e 88/6379). La norma dell’art. 2050 c.c. postula una successione continua e ripetuta di atti che si svolgono nel tempo e che rivela una notevole potenzialità di danno, superiore al normale ed apprezzabile in un momento anteriore all’evento dannoso, così da consentire all’operatore la predisposizione di adeguate misure di prevenzione e da costituire il parametro di commisurazione della diligenza dovuta, la cui mancanza integra la colpa presunta di cui all’art. 2050 del codice civile.

La presunzione di responsabilità posta dall’art. 2050 del codice civile può essere vinta soltanto fornendo la prova particolarmente rigorosa a carico dell’esercente l’attività pericolosa di aver adottato tutte le misure idonee ad impedire il danno, non essendo sufficiente la prova negativa di non aver commesso alcuna violazione delle norme di legge o di comune prudenza. Ai fini dell’accertamento della responsabilità di cui all’art. 2050 c.c. il giudizio sulla pericolosità dell’attività (ossia su quella attività che, per sua natura o per i mezzi impegnati, renda probabile, e non semplicemente possibile, il verificarsi dell’evento dannoso, distinguendosi, così, dall’attività normalmente innocua, che diventi pericolosa per la condotta di chi la eserciti, comportando la responsabilità secondo la regola generale di cui all’art. 2043 c.c.), va espresso non sulla base dell’evento dannoso effettivamente verificatosi, bensì attraverso una prognosi postuma, sulla base delle circostanze di fatto che si presentavano al momento stesso dell’esercizio dell’attività ed erano conoscibili dall’uomo medio, o, comunque, dovevano essere conosciute dall’agente in considerazione del tipo di attività esercitata.

L’art. 2043 del codice civile chiude il sistema risarcitorio garantito dal codice civile ogni volta che un fatto doloso o colposo cagioni ad altri un danno ingiusto.

Rimedi codicistici

Risponde l’amministratore delle omissioni dovute ad impossibilità. Ad impossibilia nemo teneur dicevano i latini, ma in condominio sappiamo bene che l’impossibilità non è naturale, ma solo dovuta alla cattiva volontà dell’assemblea o dovuta a   fatto di terzi, ecc.

Va da se che in molte situazioni gestionali che presentano un’oggettiva difficoltà, anche l’amministratore può trovarsi nell’impossibilità di porre in essere atti di ordinaria amministrazione (ivi compresi quelli aventi carattere d’urgenza) o di eseguire delibere già adottate e formalizzate dall’assemblea dei condomini.

In questi casi, molti autori, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1105 u.c. c.c., ritengono possibile la nomina di un amministratore giudiziale anche in presenza di un amministratore regolarmente nominato dall’assemblea dei condomini. In tal modo, nascerebbe la figura dell’amministratore ad acta, cioè di un soggetto che riceve un mandato speciale dall’autorità giudiziaria con un incarico limitato nell’oggetto. In altri termini, l’amministratore ad acta avrebbe il precipuo compito di eliminare la patologia gestionale che induce i condomini a presentare un ricorso ex art. 1105 c.c.; eseguito l’incarico, il mandato si estinguerebbe automaticamente.


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